auじぶん銀行住宅ローンの注意点「知らないと大トラブルになります」

どうも。
最近髭に白髪が生え始めた、ちんたろうです。

前回の記事ではauじぶん銀行を選んだ理由を紹介しました。
個人的にはauじぶん銀行オススメです。
しかしauじぶん銀行での本審査合格までの間に問題が何度も発生しました。
中には手続きを進めていくまで知らなかった事もあります。

今回は私が直面した問題点を紹介していこうと思います。
以下に当てはまる人は参考になると思います。

ではいきます！

建築会社に嫌がられる

私の体験談になりますが、工務店に「住宅ローンはauじぶん銀行を利用したい」と言うとめっちゃ嫌な顔をされました（笑
嫌な顔をしたのには以下の理由がありました。

大体の人は工務店が提携している地方銀行で借入しているそうです。
うちは「それでもauじぶん銀行がいい！」と伝えると最終的には社長が説得にやって来ました（怖
工務店側からすれば借入出来るかわからないネット銀行を検討されるより実績がある提携先にして欲しかったんでしょうね。

事務手数料が高い

ネット銀行では一般的ではあるのですが事務手数料が高いです。
auじぶん銀行の場合は借入金額×２.２％です。
借入４０００万円の場合、ざっくり８８万円も手数料でもっていかれます。
これについては我が家の場合は手数料高くてもお得になるのが計算してわかっていたので大きな問題にはなりませんでした。

金利の安さだけに目がいっている人は注意が必要です。

つなぎ融資を取り扱っていない

auじぶん銀行ではつなぎ融資や分割融資を取り扱っていません。
他のネット銀行でも取り扱っている所は少ないです。
これについては正直苦労しました。
建売住宅や中古住宅を購入する人は関係無いのでこの項目はとばして貰って大丈夫です。
注文住宅を検討している人は高確率でこの問題に直面します。
土地購入から考えている人は更にやばいです。←自分はコレでした

何が問題か

auじぶん銀行で住宅ローンが実行されるのは住宅の引き渡し時（完成時）のみです。
「完成した家を担保にするから完成するまではお金貸さないよ！」ってスタンスなんですね。
しかし注文住宅では多くの場合「土地購入時」「着工時」「中間時」に支払いが必要になります。
※建築会社によって違います

どういう事か例を元に解説していきます。
土地購入金額が１０００万円、建物代金が３０００万円
着工金は建物代金の１/３、中間金は建物代金の１/３の場合、

土地購入時に１０００万円
着工時に１０００万円（建物代金３０００万円の１/３）
中間時に１０００万円（建物代金３０００万円の１/３）
計３０００万円が必要になります。

この３０００万円をどうにかして工面する必要がでてきます。

auじぶん銀行の場合どうすればいいか

まず一番簡単なのは自分の貯金から支払う事です。
それがダメなら親戚に借りる方法もあると思います。

それでもダメな人は冒頭でワードがでてきた「つなぎ融資」を利用する方法があります。
つなぎ融資とは住宅完成までに必要になる「土地購入金」「着工金」「中間金」を住宅ローンが行使（建物完成）されるまでの間、支払ってくれる融資の事です。
auじぶん銀行ではつなぎ融資を取り扱っていないので他行のつなぎ融資を検討する必要があります。

検討したつなぎ融資について

私が検討したのは「アプラスブリッジローン」でした。
商品内容は以下の通りです。（２０２１年８月時点）

・「土地購入金」「着工金」「中間金」の融資が可能
・金利は固定２.６７５％
・事務手数料は１１万円
・土地に対する抵当権の登記が必要
・返済期間は１回目の融資実行日から１２ヶ月以内
ちなみにauじぶん銀行のつなぎ融資として利用出来るそうです。（コールセンターに確認済み）
詳細が知りたい方はこちらを確認して下さい。

つなぎ銀行の中では結構条件がいいのですが、「金利」「事務手数料」「登記費用」が必要になってくるのでやはりお金はかかります。
金利も２.６７５％なので返済期間（住宅完成）が伸びるほどお金がかかっていきます。
しかし住宅完成までのお金の工面が出来ない人はつなぎ融資しか選択肢はないんじゃないかと思います。

私はつなぎ融資利用しませんでした

アプラスでつなぎ融資を利用しようと思い色々調べたのですが、会社の住宅融資制度がある事をふと思い出しました。
調べてみると「つなぎ融資より金利が安い」「事務手数料は不要」との事だったのでこちらを選ぶ事にしました。
ちなみに土地に対する抵当権の登記は必要で、司法書士の方への報酬込みで約１０万円ほど支払いました。

auじぶん銀行を諦めるのもあり

ご紹介した通り住宅完成までにかかる費用の工面が出来なかった場合、つなぎ融資等の余分な支払いが発生してしまいます。
地方銀行の場合は住宅完成までにかかる費用をその都度貸してくれる「分割融資」を取り扱っている所があります。
分割融資の場合は「つなぎ融資で発生する多額の費用」が不要になるので余分なお金を支払う必要がありません。

「金利が安いけどつなぎ融資が必要なauじぶん銀行」と「つなぎ融資が不要だけど金利が高い他行」
どちらがお得かは計算してみないとわかりません。
ちなみに私の場合は前者でした。

建築確認済証が無いと本審査の申請が出来ない

この項目も「建売住宅や中古住宅」を購入する人は関係無いのでとばして貰って大丈夫です。
注文住宅において重要書類を入手するタイミングは以下になります。

①間取り検討
②工事請負契約（ここで工事請負契約書ゲット）
③建築確認申請
④建築許可（ここで建築確認済証ゲット）
⑤工事着工
⑥引き渡し

auじぶん銀行の場合は④の建築確認済証が無いと本審査の申請が出来ません。
地銀等では建築確認済証は不要で②の工事請負契約書のみで本審査をしてくれる所があります。

ここで問題になるのがauじぶん銀行は建築許可がおりてからでないと本審査が出来ない所です。
建築会社によりますが本審査を合格しないと工事着工して貰えません。
つまり建築許可がおりても住宅ローンの本審査が延びると工事が始まらない可能性があります。

しかもauじぶん銀行は本審査期間が長いと噂されています。
ネットで体験談を調べてみると１週間から１か月以上とかなりバラつきがありました。
私の場合は２週間程書類内容についてやり取りをしたので本審査の結果が出たのは申請してから１か月後でした。

工事請負契約をしてからのタイムスケジュールはかなりタイトなので予め建築会社と情報共有しておくことをオススメします。

期限に注意

これに関しても注文住宅限定の話になるので建売住宅や中古住宅を購入する人はとばして貰って大丈夫です。

土地購入について

auじぶん銀行は住宅ローンに土地購入費を組み込む事が可能です。
審査を出す前に土地を購入していても大丈夫です。
しかし「土地の購入から１年以内のお借入れであれば可能」という条件があります。
１年を超える場合は土地代金をローンに組み込めなくなるので注意してください。
ただしコロナウイルスやウッドショックの影響で１年を超えてしまう場合は住宅ローンセンターに相談すると配慮してくれる事もあるらしいので気になる人は連絡してみて下さい。

仮審査について

仮審査の有効期限は１８０日です。
それまでに本審査を受けないと仮審査を受け直さないといけないので注意が必要です。

本審査について

本審査の有効期限は１８０日です。
期限内に次の手続きに進むことが難しい場合は住宅ローンセンターに相談すると配慮してくれる事もあるらしいので気になる人は連絡してみて下さい。

ちなみにうちの工務店は建築期間が６か月なので有効期限にギリギリ間に合いませんでした。
住宅ローンセンターに相談した所、「延長審査は必要になるが１度だけなら延長可能」との返事を貰いました。
ただし延長審査には１～２週間かかり、審査中に有効期限を過ぎた場合は延長が無効になるらしいです。

融資金額が少ない？

これは私が実際に直面した問題です。
仮審査では希望額通りの借入が可能との返事を貰いました。
しかし本審査では希望額より２割少ない融資額になると連絡がありました。
よくよく確認すると「工事請負契約書」と「見積書」の金額に差がある事がわかりました。
「工事請負契約書」には「見積書」に記載があった、太陽光パネル代や各申請費用等の建物諸費用が含まれていませんでした。
書類提出時に見積書も送付していたのでそれを見て判断してくれると思っていたのですが、どうやら印紙が貼られている書類（工事請負契約書）のみで審査されたっぽいです。
抜けていた項目を追加したい場合は「追加工事契約書」を提出してくれと言われました。
融資額が少ないのは困るので工務店に「追加工事契約書」を作成してもらい何とか事なきを得ました。
工事請負契約書に記載の無い金額は住宅ローン審査に反映されない 可能性があるので注意して下さい！

審査が厳しい

auじぶん銀行はネット銀行の為、審査が厳しいと噂されています。
仮審査で落ちるのならまだいいのですが、本審査で落ちたという書き込みをよく見ます。
書類の準備やデータ入力を全部自分でやらないといけないので落ちた時のショックは大きいと思います。
また落ちた場合は他行でローン審査を受け直す必要があるので時間がかかります。
本審査の時は滑り止め目的で他行２～３社も一緒に審査をだした方がいいと思います。

私の場合はauじぶん銀行しか頭になかったので本審査はau一本で行こうと思っていたのですが、ネット銀行では審査に通らない可能性があるので、工務店から地方銀行の審査も一緒に受けるようお願いされました。
ネット銀行の場合は私のように建築会社から複数審査を出すようお願いされる事も少なくないので注意してください。

まとめ

auじぶん銀行の注意点を紹介しましたが正直な所かなりめんどくさかったです。
困った事があっても自分で調べるしかありませんし書類に不備があっても自分で対応しないといけません。

建築会社の提携ローンを使えば色々とサポートしてくれる事でしょう。
それを加味しても数十年利用するローンになるのでやはり金利の安さは重要だと思います。
一時の手間を惜しんで一生後悔するのはもったいないですよね。

ではでは。

まっ！